當(dāng)時(shí)間行進(jìn)到9月，一切仿佛已有了定論。

隨著半年報(bào)、8月銷售數(shù)據(jù)的陸續(xù)出爐，房企之間的業(yè)績(jī)差距明顯擴(kuò)大。憑借將近3000億的簽約額，保利發(fā)展暫列房企銷售首位，且與跟隨其后的萬(wàn)科拉開了500億之多的業(yè)績(jī)距離。

這也意味著，萬(wàn)科要想追趕保利，至少還要再多賣2個(gè)月（萬(wàn)科：8月單月銷售226.1億）。不過(guò)歷史已經(jīng)證明，任何“沖刺第一”、“追趕第一”都是危險(xiǎn)的想法。

(資料圖)

如無(wú)意外，今年的“第一房企”將花落保利。當(dāng)然，誰(shuí)也不能保證沒(méi)有意外，即使是在業(yè)績(jī)普降的大環(huán)境。

僅從目前披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，在樓市仍未明顯回暖的背景下，保利的銷售表現(xiàn)確是可圈可點(diǎn)，甚至實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，1-8月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積1722.19萬(wàn)平方米，同比增加1.69%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2991.31億元，同比增加6.19%；實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)17369元/平米，同比增長(zhǎng)4.4%。

進(jìn)入9月，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地、房貸利率下調(diào)等利好出臺(tái)，部分市場(chǎng)需求得到釋放，成功刺激了一輪銷情，對(duì)房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也必然帶來(lái)一定的提振，

分析預(yù)計(jì)，保利接下來(lái)仍將領(lǐng)跑行業(yè)，不過(guò)，前提是有足夠的市場(chǎng)供應(yīng)以及更靈活的營(yíng)銷方案。數(shù)據(jù)顯示，截至2022 年末，保利未售貨值1.47 萬(wàn)億元，超七成分布于超高/高能級(jí)城市。

與此同時(shí)，保利還在積極“加倉(cāng)”。僅8月，保利就新增了13個(gè)項(xiàng)目，主要集中在廣州、杭州、成都等一二線城市，總建面134.6萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)土地款168.4億元，拿地權(quán)益比78.7%。

據(jù)睿思網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至8月末，保利年內(nèi)就新增了62個(gè)項(xiàng)目，購(gòu)地金額接近千億。如此積極拿地，可見保利對(duì)后市抱有較強(qiáng)的信心。

當(dāng)然，在投資方面，保利更傾向選擇布局一二線城市，一來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)周期更強(qiáng)，二來(lái)可保證利潤(rùn)收益。這也是保利在樓市下行周期仍能保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的主要原因。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，保利在一線、二線和三線城市拿地金額占比分別為32%、63%、5%。具體到城市來(lái)看，保利上半年在廣州、北京和上海三個(gè)一線城市拓展265.46億元，在南京、成都、廈門等二線城市拓展金額301.23 億元。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，該些核心區(qū)域在市場(chǎng)回暖過(guò)程中有望率先量?jī)r(jià)回升，進(jìn)一步帶動(dòng)公司在去化和利潤(rùn)的提升，從而提高企業(yè)的安全邊界。

值得一提的是，保利的權(quán)益比正在不斷上升，1-8月拿地金額權(quán)益比上升至80.8%，較2022年末仍有提升。獨(dú)立開發(fā)的好處是擁有極強(qiáng)的把控力，項(xiàng)目結(jié)算時(shí)歸母利潤(rùn)將更高，但壞處也顯而易見，需要沉淀更多的資金。

現(xiàn)金流就是企業(yè)的生命線，相信如今各家房企都對(duì)此感受頗深。

為了保證資金的流動(dòng)性，大部分房企最大程度地減少購(gòu)地支出，反觀財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健的房企，此時(shí)進(jìn)行土地?fù)屖眨瑢⒂兄谄湓诤笃谶M(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。僅今年上半年，保利發(fā)展的市場(chǎng)占有率已達(dá)到3.8%，較2022年末提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

盡管上半年耗資700億拿地，但保利發(fā)展的資金鏈仍維持健康水平。

半年報(bào)披露，期末，保利發(fā)展貨幣資金余額1486億元，保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平。有息負(fù)債規(guī)模3564億元，較期初少250億元。

公司資產(chǎn)負(fù)債率76.99%，較年初降1.12%；扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.31%、凈負(fù)債率為63.06%，分別下降3.17和0.50個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為1.38；一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為 18.6%，均較往年有所下降。綜合融資成本約3.73%，低于民企5%的平均水平。

市場(chǎng)的每一次調(diào)整，都在加速行業(yè)洗牌。從最初的“招保萬(wàn)金”，而后發(fā)展到“碧恒萬(wàn)融”，再到今天的保利當(dāng)頭。可見，沒(méi)有人能永遠(yuǎn)保持第一。

王石曾表示，房地產(chǎn)仍處在周期調(diào)整之中，將來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)一定還會(huì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，現(xiàn)在的開發(fā)商也將調(diào)整和洗牌。

沒(méi)有人能預(yù)測(cè)未來(lái)的市場(chǎng)將如何變化，但從那些順利穿越市場(chǎng)周期的房企身上，可以清晰看到，市場(chǎng)集中度正在向財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企靠攏。

對(duì)于保利發(fā)展而言，今日不代表永恒，如何在競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升自身運(yùn)營(yíng)能力，構(gòu)筑足夠強(qiáng)大的“護(hù)城河”，才是值得深思的事情。

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